Denizli’de arsa fizibilitesi hazırlayanların çoğu yalnızca emsal rakamına bakarak metrekare çarpımı yapar. Bu yöntem hemen her seferinde satılabilir alanı olduğundan yüksek gösterir.
Bu kararın özü:Küçük yapı, yanlış parselde büyük probleme dönüşür.
İki Yaklaşım Arasındaki Fark
Emsal tek başına okunduğunda parselin gerçek getirisi görünmez. Otopark, bodrum kat ve çekme mesafeleri hesaba katılmadığında tablo şişer.
Sahada Karşılaştığım Somut Örnek
Bir yatırımcı 800 metrekare parselde 2. 5 emsal ile 2000 metrekare yapı hakkı hesapladı. Oysa çekme mesafeleri ve zorunlu otopark alanı düştükten sonra satılabilir alan 1350 metrekarede kaldı.
Benzer şekilde bodrum kat emsale girmese de kazı ve istinat maliyeti doğrudan bütçeyi etkiledi. Sonuçta öngörülen kâr oranı %18 düştü.
Karşılaştırmalı Okuma Yöntemi
İmar durumu belgesini açtığınızda önce emsal dışında kalan kısıtları işaretleyin. Ardından çekme mesafelerini ölçüp net yapı alanını yeniden hesaplayın.
Ben Olsam Nasıl İlerlerim
- İlk adımda imar durumu belgesinin tamamını tararım.
- Çekme, otopark ve bodrum kat kurallarını ayrı bir liste halinde çıkarırım.
- Satılabilir alan hesabını bu kısıtlarla birlikte yeniden yaparım.
- Maliyet kalemlerini güncel birim fiyatlarla karşılaştırırım.
- Sonuç negatif çıkarsa parseli elerim.
Bu Durumdaysan Emsale Güven, Bu Durumdaysan Detaylı Oku
Parsel düzgün dikdörtgen ve imar durumu netse emsal ilk gösterge olabilir. Ancak eğimli veya dar cepheli parsellerde sadece emsale bakmak doğrudan kayıp yaratır.
Denizli’de Sık Yapılan Hesaplama Yanlışı
Yatırımcılar emsal çarpımını brüt alan olarak kabul eder. Oysa ruhsat aşamasında çekme ve otopark zorunluluğu devreye girer ve net rakam çok farklı çıkar.
Karar vermeden önce kontrol edilmesi gerekenler
Bu konuda yalnızca beğeniyle karar vermek çoğu zaman yeterli olmaz. Arsa, ruhsat, bütçe ve günlük kullanım aynı anda okunmadığında küçük görünen tercih uygulamada maliyetli revizyona dönüşebilir.
- Arsa verisi ve imar durumu yazılı olarak netleşmeli.
- Yaklaşık maliyet ile tasarım kararı aynı tabloda izlenmeli.
- Ruhsat ve uygulama süreci başlamadan önce riskli kararlar ayıklanmalı.
Kağıt üstünde doğru, sahada eksik
Yaygın bakış modele bakıp karar vermek. Ben burada ters düşünüyorum; parsel izin vermiyorsa modelin güzel olması hiçbir şeyi çözmez.
Ben burada şöyle ilerlerim
- Önce parselin neye izin verdiğini kontrol ederim.
- Modeli imar ve yaklaşma şartlarından sonra seçerim.
- Ruhsat riski netleşmeden görsele kapılmam.
Net karar noktası
Şu durumdaysan bunu yap:Parsel uygunluğu ve izin yolu yazılı şekilde netleşiyorsa modeli konuşmaya başla.
Şu durumdaysan bunu yapma:Küçük yapı diye ruhsat ve imar kontrolünü sona bırakma.
Projeniz için sonraki adım
Bu başlığı kendi arsanız, bütçeniz veya tadilat hedefiniz üzerinden değerlendirmek isterseniz Buhari Mimarlık ile kısa bir ön görüşme planlayabilirsiniz.
İletişime GeçFizibilite Hesapla
