Arsa fizibilitesinde çoğu yatırımcı yalnızca emsal rakamına bakar. Bu yaklaşım Denizli'de sıkça karşılaşılan ve doğrudan maliyet kaybına yol açan bir hatadır.
Bu kararın özü:Küçük yapı, yanlış parselde büyük probleme dönüşür.
İmar durumu belgesindeki görünmeyen kalemler
Emsal, parselin tamamını yapılaşmaya açmaz. Bodrum katın emsale girip girmemesi, otopark alanının zorunlu ayrılması ve çekme mesafeleri içinde kalan metrekareler hesap dışı kalır. Bu üç kalem Denizli imar yönetmeliğinde net şekilde tanımlıdır.
Sadece emsale bakan hesapta ne eksik kalır
Arsa verisi içinde satılabilir alan oranı genellikle emsal üzerinden şişirilir. Oysa otopark için ayrılan alan, bodrum katın kullanım hakkı ve ön-arka çekme mesafeleri net satış alanını yüzde 25-35 düşürebilir. Bu fark ruhsat aşamasında ortaya çıkar.
Denizli'de sık görülen hesaplama yanlışı
Yatırımcı emsal 1. 5 yazan parsele 1500 metrekare yapı hakkı olduğunu düşünür. Gerçekte çekme mesafeleri ve otopark nedeniyle yapılaşabilir alan 1050 metrekareye iner. Bodrum kat da emsale dahil değilse maliyet kalemi daha da artar.
Bu durumda hangi adımları izleyin
- İmar durumu belgesini alıp çekme mesafelerini pafta üzerinde işaretleyin.
- Otopark ihtiyacını parsel büyüklüğüne göre netleştirin.
- Bodrum katın emsale girip girmediğini belediye imar müdürlüğünden teyit edin.
- Satılabilir alan hesabını bu üç kalemi çıkardıktan sonra yapın.
- Ruhsat süreci öncesi mimari fizibilite raporu alın.
Şu adımları yapmayın
- Emsal rakamını doğrudan metrekareye çevirip karar vermeyin.
- Sadece emlak danışmanının sunduğu tabloyu yeterli görmeyin.
- Bodrum ve otoparkı sonradan çözülür varsaymayın.
Ben olsam nasıl okurum
- Önce çekme mesafelerini paftaya çizer, yapılaşabilir alanı ölçerim.
- Otoparkı minimum standartta değil, yönetmeliğe göre net hesaplarım.
- Bodrum katın emsale etkisi yoksa onu ayrı bir maliyet kalemi olarak işlerim.
- Satılabilir alan oranını bu düzeltmelerden sonra yeniden yazarım.
- Ruhsat dosyası hazırlanmadan önce bu revize tabloyu müşteriyle paylaşırım.
Karar anında neyi kontrol edin
Arsa verisi içinde emsal dışında kalan metrekareleri görmek için belediyeden imar durumu belgesini ve ek paftaları isteyin. Bu belgeler olmadan verilen fizibilite rakamı her zaman şişirilmiş olur.
Kağıt üstünde doğru, sahada eksik
Yaygın bakış modele bakıp karar vermek. Ben burada ters düşünüyorum; parsel izin vermiyorsa modelin güzel olması hiçbir şeyi çözmez.
İş sahaya gelince tablo değişiyor
Burada hata çok basit: önce yapı seçiliyor, sonra arsa soruluyor. Ben bunun tersini yaparım.
Ben burada şöyle ilerlerim
- Önce parselin neye izin verdiğini kontrol ederim.
- Modeli imar ve yaklaşma şartlarından sonra seçerim.
- Ruhsat riski netleşmeden görsele kapılmam.
Net karar noktası
Şu durumdaysan bunu yap:Parsel uygunluğu ve izin yolu yazılı şekilde netleşiyorsa modeli konuşmaya başla.
Şu durumdaysan bunu yapma:Küçük yapı diye ruhsat ve imar kontrolünü sona bırakma.
Projeniz için sonraki adım
Bu başlığı kendi arsanız, bütçeniz veya tadilat hedefiniz üzerinden değerlendirmek isterseniz Buhari Mimarlık ile kısa bir ön görüşme planlayabilirsiniz.
İletişime GeçFizibilite HesaplaKağıt üstünde doğru, sahada eksik
Yaygın bakış modele bakıp karar vermek. Ben burada ters düşünüyorum; parsel izin vermiyorsa modelin güzel olması hiçbir şeyi çözmez.
