Denizli’de arsa fizibilitesi hazırlayanların çoğu imar durumunu sonradan kontrol ediyor. Bu sıralama neredeyse her seferinde yanlış yatırım kararına yol açıyor.
Burada kaçırılan şey:Küçük yapı, yanlış parselde büyük probleme dönüşür.
Küçük yapı, yanlış parselde büyük probleme dönüşür.
İmar Durumu Belgesi Neden İlk Okunmalı
İmar durumu olmadan yapılan hesap, emsal rakamını şişirir ve gerçek inşa edilebilir alanı göstermez. Otopark zorunluluğu, bodrum izni ve çekme mesafeleri tabloda görünmez kalır. Bu eksiklik ruhsat aşamasında doğrudan red getirir.
Sahada Karşılaştığım Somut Hatalar
Bir yatırımcı 800 metrekare arsada 0. 60 emsal ile 480 metrekare yapı hakkı hesapladı. İmar durumu okunduğunda çekme ve otopark zorunluluğu nedeniyle satılabilir alan 310 metrekareye düştü. Başka bir dosyada bodrum kat izni olmadığı için katraj kaybı bütçeyi %18 aşırttı.
Yaygın Yaklaşımın Gerçek Maliyeti
Çoğu kişi fizibiliteyi imar belgesini atlayarak hazırlıyor. Bu tercih Denizli’de ruhsat sürecini uzatıyor ve yeniden revizyon masrafı çıkarıyor. Kağıt üzerinde kârlı görünen proje sahada uygulanamaz hale geliyor.
Hangi Kontrolleri Yapmalısınız
Önce imar durumu belgesini alın. Emsal, çekme, otopark ve bodrum izinlerini tek tek işaretleyin. Ardından satılabilir alanı yeniden hesaplayın. Son olarak ruhsat masrafını ve süre riskini ekleyin.
Atlamamanız Gereken Adımlar
İmar durumu olmadan metrekare tahmini yapmayın. Sadece emsal rakamına göre bütçe çıkarmayın. Belediye harcı ve revizyon ihtimalini yok saymayın.
Benim Yaklaşımım Nasıl İşler
Ben olsam önce imar durumunu alıp çekme ve otoparkı işaretlerdim. Sonra gerçek yapı hakkını hesaplar, üçüncü adımda ruhsat sürecini ve olası red riskini not ederdim. Dördüncü adımda da yatırımcının önüne revize edilmiş tabloyu koyardım.
Kağıt Üstünde Doğru, Sahada Eksik
Küçük yapı küçük risk demek değildir. Özellikle bağ evi, tiny house ve prefabrik işlerde buna fazla güvenildiğini görüyorum. Uygunluk netleşmeden tasarım büyütmek çoğu zaman revizyona döner.
Karar Vermeden Önce Kontrol Edilecekler
Arsa, ruhsat, bütçe ve günlük kullanım aynı anda okunmadığında küçük görünen tercih uygulamada maliyetli revizyona dönüşebilir.
- Arsa verisi ve imar durumu yazılı olarak netleşmeli.
- Yaklaşık maliyet ile tasarım kararı aynı tabloda izlenmeli.
- Ruhsat ve uygulama süreci başlamadan önce riskli kararlar ayıklanmalı.
Parsel uygunluğu ve izin yolu yazılı şekilde netleşiyorsa modeli konuşmaya başlayın. Küçük yapı diye ruhsat ve imar kontrolünü sona bırakmayın.
Bu başlığı kendi arsanız, bütçeniz veya tadilat hedefiniz üzerinden değerlendirmek isterseniz Buhari Mimarlık ile kısa bir ön görüşme planlayabilirsiniz.
Bana göre doğru sıra
- Yapı tipini sona bırakırım.
- İmar, yol, yaklaşma ve altyapı tarafını başta okurum.
- Uygunluk netleşirse tasarımı büyütürüm.
Projeniz için sonraki adım
Bu başlığı kendi arsanız, bütçeniz veya tadilat hedefiniz üzerinden değerlendirmek isterseniz Buhari Mimarlık ile kısa bir ön görüşme planlayabilirsiniz.
