Denizli’de arsa alan yatırımcıların çoğu yalnızca emsal rakamına bakarak karar veriyor. Bu yaklaşım otopark, bodrum ve çekme zorunluluklarını dışarıda bırakınca gerçek satılabilir alanı şişiriyor.
Asıl mesele:Küçük yapı, yanlış parselde büyük probleme dönüşür.
İki Yaklaşımı Karşılaştıralım
Emsal tek başına bakan yatırımcı 500 metrekare emsal görür ve hemen alım yapar. Oysa otopark ve bodrum alanı düştükten sonra satılabilir metrekare 340’a kadar inebilir.
Sahada Karşılaştığım Somut Örnek
Bir parsele 1. 2 emsal yazıyordu. Otopark için 80 metrekare, çekme mesafeleri için 60 metrekare kaybedildi. Bodrum katı da yapılamayınca tablo tamamen değişti.
Bu durum çoğu Denizli arsa alımında tekrar ediyor.
Ben Olsam Nasıl Okurum
- Önce çekme mesafelerini haritadan işaretlerim.
- Otopark zorunluluğunu parsel büyüklüğüne göre netleştiririm.
- Bodrum katın yapılıp yapılamayacağını imar yönetmeliğinden kontrol ederim.
- Satılabilir alanı emsalden bağımsız yeniden hesaplarım.
- Toplam maliyeti bu düzeltilmiş rakamla karşılaştırırım.
Şu Durumdaysan Bunu Yapma
Eğer emsal dışında başka veri istemiyorsan ve sadece metrekare vaadine güveniyorsan alım yapma. Çoğu projede bu hesapsızlık ruhsat aşamasında sorun çıkarır.
Şu Durumdaysan Bunu Yap
Arsa verisiyle birlikte otopark, bodrum ve çekme bilgilerini aynı tabloda görmek istiyorsan mimari danışmanlık al. Bu sayede ruhsat süreci öngörülebilir hale gelir.
Karar Kriteri Olarak Ne Kullanmalı
Satılabilir metrekare / toplam arsa maliyeti oranını 0. 65’in altına düşen parsellerden uzak dur. Bu oran Denizli merkezde gerçekçi bir eşik.
Karar vermeden önce kontrol edilmesi gerekenler
Bu konuda yalnızca beğeniyle karar vermek çoğu zaman yeterli olmaz. Arsa, ruhsat, bütçe ve günlük kullanım aynı anda okunmadığında küçük görünen tercih uygulamada maliyetli revizyona dönüşebilir.
- Arsa verisi ve imar durumu yazılı olarak netleşmeli.
- Yaklaşık maliyet ile tasarım kararı aynı tabloda izlenmeli.
- Ruhsat ve uygulama süreci başlamadan önce riskli kararlar ayıklanmalı.
Ben burada biraz ters düşünüyorum
Yaygın bakış modele bakıp karar vermek. Ben burada ters düşünüyorum; parsel izin vermiyorsa modelin güzel olması hiçbir şeyi çözmez.
Önce şunları netleştiririm
- Önce parselin neye izin verdiğini kontrol ederim.
- Modeli imar ve yaklaşma şartlarından sonra seçerim.
- Ruhsat riski netleşmeden görsele kapılmam.
Projeniz için sonraki adım
Bu başlığı kendi arsanız, bütçeniz veya tadilat hedefiniz üzerinden değerlendirmek isterseniz Buhari Mimarlık ile kısa bir ön görüşme planlayabilirsiniz.
İletişime GeçFizibilite HesaplaBen burada biraz ters düşünüyorum
Yaygın bakış modele bakıp karar vermek. Ben burada ters düşünüyorum; parsel izin vermiyorsa modelin güzel olması hiçbir şeyi çözmez.
